Faisant face à une crise des logements depuis une dizaine d'années, mercredi 15 août, le parlement a voté une loi limitant l'accès à la propriété aux étrangers non-résidents en Nouvelle-Zélande. Beaucoup d’infos et d’intox ont circulé depuis l’annonce de la mesure, et pour démêler le vrai du faux, nous avons eu la chance de poser quelques questions à un expert du marché, Jean-Michel Hauter, Président et Directeur Général de Domaines NZ depuis 2004, agence immobilière francophone n°1 de Nouvelle-Zélande.
Bonjour Jean-Michel Hauter, pouvez-vous tout d'abord nous clarifier cette loi svp ?
JEAN-MICHEL HAUTER : L’origine de cette loi remonte à la campagne électorale de 2017, où le parti travailliste Néo-Zélandais (Labour), avait promis aux électeurs de limiter la capacité des étrangers non-résidents à acquérir des propriétés immobilières en Nouvelle-Zélande.
Sur le papier, cette loi a donc pour objectif de lutter contre l’inflation des prix et de rendre ainsi l’immobilier plus accessible aux néo-zélandais en restreignant l’investissement étranger et non en l’interdisant comme nous avons pu le lire dans certains médias.
Pensez-vous que cette loi sera vraiment efficace et rendra l'immobilier plus abordable pour les néo-zélandais ?
Prenons un exemple concret : les loyers font le prix du marché et aujourd’hui il est devenu très difficile de trouver un studio a moins de 350 $NZ la semaine sur Auckland, donc il n’y aura surement pas de baisse des prix vu les prévisions démographiques d’Auckland (2 millions d’habitants d’ici 2030) ; de même pour Queenstown. Le véritable problème c’est donc la forte demande de logements qui se confronte à un grand manque d’offres. Si Auckland ne répond pas à son grand besoin en infrastructures, les prix vont rester hauts, même si l’on constate une stabilisation dans les prix depuis le début de l’année.
Les grands acteurs de l’immobilier en Nouvelle-Zélande n’ont d’ailleurs pas tardé à émettre des réserves très importantes sur l’efficacité d’un tel projet.
Est-ce vraiment les investissements étrangers qui sont à l'origine de l'inflation immobilière des dernières années ?
La Nouvelle-Zélande connait une pénurie de logements notamment dans les grandes villes (Auckland, Wellington, Queenstown ...) qui entraine une augmentation des prix, elle-même génératrice de difficultés pour les moins nantis à acquérir un logement.
Dans un tel contexte, plutôt que de pointer le doigt vers le réel problème (à savoir le prix des terrains, de la main-d’œuvre et des matériaux de construction), le parti travailliste a choisi d’accuser les « étrangers » de faire monter artificiellement les prix en investissant le marché au détriment des acheteurs locaux...
Quand on sait que les étrangers ne représentent que 3 % des achats immobiliers dans le pays, on peut donc s’interroger sur le bien-fondé d’une mesure qui ne s’attaque pas aux véritables problèmes : insuffisance de plans de développement immobiliers à grande échelle (pour faire face à la pénurie de logements neufs) et efforts de maitrise des coûts de construction (pour permettre aux moins nantis d’accéder à la propriété).
Suite à cette loi d'interdiction d'achats de biens immobiliers, la Nouvelle- Zélande restera-t-elle un pays intéressant pour les investisseurs étrangers ?
Cette loi vient restreindre et non pas interdire les achats de biens immobiliers. Il reste beaucoup de possibilités d’investissements et d’achats pour les acteurs étrangers, si l’on scrute la mesure à la loupe. Les étrangers pourrons par exemple continuer à investir et acquérir des appartements résidentiels neufs (dits « sur plans ») ; des maisons neuves (à condition de les louer); des appartements hôteliers et des propriétés commerciales (bureaux, commerces, surfaces industrielles). »
La Nouvelle-Zélande garde donc tous les atouts d’un pays intéressant pour les investisseurs étrangers.
Du moins sur le papier, cette loi semble directement "attaquer" votre business, quels en sont les impacts ? Quelle est la part des investissements francophones dans les investissements étrangers ?
Si l’on considère les différents types de propriétés acquises par les clients de Domaines NZ depuis 14 ans (soit près d’un millier d’unités), cette loi n’aura qu’une portée minimale. Rares sont les clients français qui achètent une maison ou un terrain, en raison de la faible rentabilité à court terme de ces investissements. Pour les appartements anciens, nous sommes arrivés à une saturation du marché, car le prix de l’ancien a explosé depuis 5 ans, et il est maintenant plus avantageux d’acquérir des logements neufs, de meilleure qualité. De ce fait, nous estimons que la portée de cette loi va être minimale pour nos clients : 90 % des achats effectués jusqu’ici pourront continuer à l’être dans le futur.
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