Le casse-tête de la gestion d’un bien immobilier depuis l’Asie

Lorsqu’il est question d’investissement immobilier, la première idée est presque toujours la même : l’achat d’un appartement (souvent à Paris), à mettre en location, afin de le revendre ou l’occuper par la suite. Projet simple et séduisant, ce type d’investissement tourne rapidement au casse-tête depuis l’étranger. Si trouver le bien et le financer sont des points difficiles, l’obstacle majeur reste la gestion à distance.

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Gestion par la famille

Si cela semble la solution la plus simple et la moins coûteuse, c’est aussi la plus complexe à gérer en cas de problème, de quoi nourrir les discussions des repas de famille. En plus d’obliger ses proches à faire des kilomètres pour changer une poignée de porte, ceux-ci doivent prendre des décisions importantes en cas de difficultés.

• Recherche et sélection des locataires : en zone tendue, les candidats seront nombreux, la sélection prendra du temps, un processus fastidieux, surtout s’il doit être répété. En zone moins tendue, trouver un locataire demandera plus d’effort.
• Loyers impayés : en France, le locataire est très protégé, même s’il ne paye pas les loyers ou, encore pire, s’il n’en paye qu’une partie. Avec la gestion familiale, le problème financier se transforme en problème familial.
• Dégradation du logement : il est possible de se prémunir avec une assurance qui garantit le remboursement des dégradations et loyers impayés mais cela a un coût supplémentaire et tout n’est pas couvert.

Gestion par une agence

Le cœur du métier d’une agence immobilière est la transaction. La gestion locative n’est développée que pour fidéliser les propriétaires, en attendant la vente de leurs biens. Tant que les loyers sont perçus sans difficultés, tout va bien. C’est en cas de problèmes ou de loyers impayés que vous saurez vraiment ce que vaut votre agence. Les sollicitations seront régulières, notamment au changement de locataires, ou à l’occasion de travaux.

Gestion en direct

Cela tombe bien avec le décalage horaire entre l’Asie et la France, vous serez libre en soirée pour vous en occuper. Sélectionner un locataire depuis l’étranger et gérer les soucis du quotidien demandent de l’implication et du temps. Ce qui est pour certains un vrai hobby, devient rapidement un boulet pour la majorité d’entre nous.

Il sera rarement possible de prendre l’avion pour régler un problème de dégât(s) des eaux, ou autre urgence et le rythme de travail en Asie laisse peu de temps pour s’en occuper. Le plus souvent le propriétaire laisse traîner le problème et reste à la merci du bon vouloir de son locataire.

Gestion via AirBnB

Certains propriétaires privilégient la location via des plateformes internet, la plus célèbre étant AirBnB. Ils peuvent alors faire appel à une société pour faire les entrées et les sorties. Si ces formules ont eu de beaux jours, mieux vaut se souvenir que la plateforme est interdite dans de plus en plus de villes. Dans de nombreuses municipalités, vous devez vous enregistrer, obtenir un permis ou une autorisation avant de publier votre annonce ou d’accepter des voyageurs. Ces plateformes communiquent les revenus perçus à l’État, il est donc difficile de se cacher. De plus, le propriétaire a l’obligation de vivre au moins huit mois par an dans le bien, au risque de voir son régime d’imposition changer au prix d’un sérieux redressement fiscal.

Combien cela coûte ?

Outre des options de gestion complexes, il est important de rappeler les coûts associés à la mise en gestion d’un bien locatif.

• Imposition sur les revenus : 20 % forfaitaire pour tous les Français non-résidents fiscaux, qui va passer à 30  % en 2019.
• CSG et prélèvements sociaux 17.2 %.
• Taxe foncière (équivalent à environ 1 mois de loyer).
• Petits et gros travaux à la charge du propriétaire.
• Frais divers (règlement des charges au syndic, assurance garantie contre les loyers impayés et dégradation du bien immobilier…).
• Vacances locatives : Pas de locataire = pas de loyer. On compte en moyenne un mois par an. De manière générale, tous les trois ans il y a trois mois de vacances locatives qui représentent une perte sèche.
• Frais d’agence 7 à 9  % du montant du loyer (si vous prenez une agence).

Au total, plus de 50  % du montant des loyers partent en taxes et frais. C’est un coût financier non négligeable en plus de difficultés de gestion à distance et des risques d’impayés.

Face à ces coûts et aux difficultés de gestion, de nombreux investisseurs en France comme à l’expatriation, se tournent vers des solutions d’investissement alternatives. Celles-ci apporteront un loyer sécurisé sans implication du propriétaire, et une fiscalité faible qu’on soit en France où à l’étranger. Les exemples les plus connus sont la résidence étudiante, les établissements de santé dont les EHPAD, mais aussi l’investissement en nue-propriété temporaire.

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