LOCATION - Les formalités au Chili


Dès que vous avez choisi la zone de la ville où vous souhaitez vivre, commence la recherche de la propriété idéale avec un espace convenable, les commodités du bien foncier et un environnement agréable.
Les recherches se font par le biais du bouche-à-oreille, des petites annonces d'un quotidien ou dans son supplément de fin de semaine et bien entendu via les sites internet dédiés à l'immobilier. En matière de publication, le dimanche est le jour où les annonces sont les plus actualisées.
Toutefois, attention aux publications frauduleuses. Ne jamais transférer d'argent avant de s'assurer que celui qui loue peut le faire et d'avoir un contrat signé dans une Notariat.

Une fois la maison ou le département trouvés, vous devez savoir qu'en règle générale, seulement le propriétaire peut louer la propriété, sauf s'il a donné procuration à une tierce personne pour qu'elle puisse réaliser le contrat de location en son nom.
Pour savoir si celui qui loue a la faculté de le faire, vous devez demander à voir la procuration où est stipulé qu'il est bien autorisé par le dit propriétaire à louer le bien immobilier. Exceptionnellement le bien foncier en question peut avoir un usufruit et c'est cet usufruitier qui doit louer le bien.


Le contrat

La législation chilienne n'oblige pas à valider le contrat auprès du notaire avant signature. Cependant, il est fortement conseillé qu'il soit rédigé, spécialement pour éviter les conflits et pour avoir une preuve légale en cas de litige. 
Il est recommandé qu'il soit présenté dans une Notariat et enregistré sous une « écriture publique » qui lui donne une plus grande valeur légale et sert à inscrire la location chez le conservador de bienes raíces, de cette façon si le bien change de propriétaire, la location continue.

Le contrat doit contenir les données suivantes:
-  du propriétaire, du loueur et de l'aval : noms, nationalités, état civil, domicile, profession, RUT ou numéro de passeport, si l'un des individus est étranger
-    la copie d'inscription de la propriété comprenant cave et stationnement si tel est le cas
-    le montant du loyer et la forme de paiement
-    la durée du contrat
-    toute autre clause sur lesquelles les deux parties se sont mises d'accord
-    l'inventaire des biens qui composent la propriété peut être incorporé si des meubles ont été laissés à la location

La dénomination des deux parties

Un loueur : est la personne propriétaire du domaine ou de l'appartement

Un locataire : est la personne qui utilise la propriété

Un aval : est la personne qui s'oblige à répondre pécuniairement, avec son patrimoine, pour le locataire s'il ne paie pas une partie ou l'entière somme du loyer.

Les différents contrats:

- contrats renouvelables d'un mois à l'autre (temporales pactados mes a mes)
- contrats à durée indéterminée (contratos indefinidos sin fecha de término)
- contrats à durée déterminée (contratos de arriendo a plazo fijo)


Le fin ou rupture de contrat

En général, il est recommandé que le contrat mentionne une date de fin de location et les conditions pour un renouvellement éventuel.
La rupture de contrat est annoncée préalablement par un préavis présenté par une des parties où est stipulée son intention de mettre une fin au contrat.



Comment le loueur peut-il rendre effectif une rupture de contrat dans les cas des contrats renouvelables d'un mois à l'autre et des contrats à durée indéfinie ?

Dans ces cas, la rupture pourra être effectuée seulement judiciairement ou au moyen d'une notification personnelle effectuée par un notaire.
La rupture de contrat sera effective deux mois après la présentation et la notification du préavis. Toutefois, la rupture pourra être repoussée car on augmente d'un mois par année où le locataire a occupé le bien. Le dit délai ne pourra excéder six mois.


Le locataire peut restituer le bien foncier avant le terme du délai dès que l'on lui communique la décision unilatérale du bailleur et a seulement l'obligation de payer le loyer calculé jusqu'au jour de son départ.



Comment procède-t-on à la rupture dans les contrats de location durée déterminée?
Si c'est un contrat à durée déterminée non supérieur à un an et que le loueur souhaite mettre fin à la location avant terme, il peut seulement le faire par voie judiciaire, au moyen d'une demande. Le locataire a un délai de deux mois pour libérer le bien quand  l'action judiciaire lui est notifiée et il doit seulement payer jusqu'au jour de son départ.

Le locataire peut sous-louer quand 
Dans les contrats de location d'immeubles destinés à l'habitation avec un contrat à durée déterminée supérieur à un an, on entendra toujours implicite la faculté du locataire de sous-louer, sauf si stipulation contraire au sein du contrat.


Jusqu'à quel moment le locataire doit-il payer une location?
Il doit payer le revenu et les charges jusqu'à la restitution du bien.


Quel tribunal est-il compétent pour juger les dossiers immobiliers ?

Les procédures sont présentées devant les tribunaux civils ou les tribunaux de lettres de compétence commune (juzgados de letras de competencia commun).
Ces tribunaux étudient les dossiers suivants : rupture de contrat, fin de la location,  restitution de la propriété par expiration du temps stipulé pour la durée de la location, restitution de la propriété par extinction du droit du loueur, indemnisation de préjudices que le loueur ou le locataire tente, et d'autres cas qui se rapportent aux autres questions dérivées de ces contrats.


Que se passe-t-il concernant les services basiques quand le jugement n'est pas rendu et que l'affaire est en cours?

Dans les cas de jugement pour des revenus impayés, on peut notifier des entreprises de services pour que le défendeur, le locataire, soit responsable des dites dettes, et éviter d'autres préjudices au propriétaire.

Les DOCUMENTS DEMANDES AU LOCATAIRE pour dresser le contrat:
- pièce d'identité ou passeport, s'il est étranger

- contrat de travail, ses fiches de salaire, la date de son entrée dans l'entreprise
- s'il est indépendant, dernière déclaration de revenu, les factures qu'il a émises, les bulletin de rapports commerciaux

- s'il est rentier : certificat de rente où est indiqué le montant de la pension et sa qualité, les recettes différentes de la pension comme locations de propriétés ou autres activités qui lui rapportent
- un aval qui doit faire état d'un revenu supérieur à trois fois la valeur de la location. L'aval doit annexer des liquidations de salaire, d'extraits bancaires ou des corporations des trois derniers mois
- si le montant de la location est de sept cent mille peso ou supérieur, le locataire doit présenter deux avals.

PAIEMENT:
Un mois de garantie versé par le locataire au commencement de la location, qui équivaut en général à la valeur d'un mois de location. Ce dépôt sert de garantie au loueur que son bien foncier lui sera rendu dans les mêmes conditions de conservation et d'entretien que lorsque le locataire a pris possession des lieux. 

Si le loueur estime que l'appartement a été détérioré ou qu'il n'a pas été entretenu, il pourra prendre possession de ce montant, en partie ou dans son intégralité.
Ce montant pourra être utilisé pour changer, remplacer, peindre ce qui aurait dû être pris en charge par le locataire.

Le montant est rendu au locataire si le loueur estime qu'il lui a été restitué dans les mêmes conditions qu'au début de la location.

Le mois en cours correspond au paiement du premier mois de location. Dans certaines occasions, il ne coïncide pas avec le mois complet et un pourcentage correspondant aux jours occupés par le locataire sera calculé pour le paiement du mois en cours.

Une date de paiement : en général le paiement se réalise dans les cinq premiers jours du mois, sans préjudice si les parties conviennent d'un délai différent.


Une forme de paiement : les parties conviennent entre elles d'un transfert électronique, d'un dépôt bancaire, effectif ou la documentation de chèques sur la durée de la location.

La forme la plus facile pour louer à un étranger, sans résidence, est de demander le paiement de toute la période de location d'avance, et ainsi d'éviter de présenter des papiers d'accréditation de revenu et d'aval.


*Ces conditions requises sont celles qui sont en général demandées pour réaliser un contrat de location, sans le préjudice dont les parties conviennent ou omettent une ou toutes les conditions qui sont normalement requises.

Andrés Verdugo Pérez
Conseiller légal
averdugo@brondiabogados.cl
B&AA



Note : les informations ci-dessus vous ont été présentées pour une meilleure compréhension du système légal chilien. En  aucun cas, il ne faut considérer ce contenu comme la loi, une doctrine, un argument légal ou s'abstenir de consulter un avocat.

Traduction de Jennifer Roux (www.lepetitjournal.com/Santiago) - Lundi 25 janvier 2016