Bail meublé & LMNP, pourquoi consulter un expert-comptable spécialisé en immobilier ?

Qu’est-ce que le bail meublé et le statut LMNP ?  

 
Un bail meublé est un contrat de location relatif à un logement équipé de meubles essentiels, permettant au locataire d’y loger immédiatement. Encadré par la loi française, ce type de bail se distingue du bail pour une location nue à plusieurs égards (durée du contrat, équipements obligatoires, fiscalité, loyer…).  

Le bail meublé est d’une durée minimum d’1 an, renouvelable automatiquement (9 mois pour les étudiants, non renouvelables automatiquement). Concernant les équipements obligatoires, un logement meublé doit, a minima, comporter : une literie ; des rideaux ou volets ; une table et des sièges ; des étagères de rangement ; des luminaires ; une cuisine équipée et du matériel d’entretien ménager. Si l’équipement obligatoire est assez simple, il doit être adapté au logement de tel sorte que le locataire puisse y emménager avec ses simples effets personnels. Pour le propriétaire, ce type de bail a l’avantage d’offrir une rentabilité souvent supérieure et un préavis plus court.  

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal destiné aux propriétaires qui louent des biens immobiliers meublés. Ce statut permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs, qu’ils soient ou non expatriés. Pour être éligible, le bien doit être meublé et les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € / an, ou doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Vous pouvez donc conserver le bénéfice du statut LMNP avec des revenus de locations meublés supérieurs à 23 000 €, si ceux-ci ne constituent pas la source essentielle des revenus de votre foyer. 

Le statut LMNP permet d’amortir la valeur du bien et des meubles, réduisant ainsi la base imposable des revenus locatifs. En LMNP, il existe deux régimes fiscaux distincts :  
 

• Le régime micro-BIC : ce régime simplifié offre un abattement forfaitaire de  
  50 % sur les revenus locatifs ; Ce 1er régime est associé à des obligations simplifiées. Une simple déclaration lors de la déclaration annuelle de vos revenus suffit pour le suivi de votre activité locative. Cette option est dans la plupart des cas choisie par erreur car elle vous prive de bien des possibilités en matière d’optimisation fiscale. 
   

• Le régime réel : plus complexe mais souvent plus avantageux, ce régime permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien. 
   

Quels sont les défis liés à la gestion comptable en bail meublé ? 

Malgré ces nombreux avantages, les baux meublés ainsi que le statut LMNP s’accompagnent d’un certain nombre de défis pour les propriétaires bailleurs. En effet, dès lors qu’ils optent pour le régime réel, ces derniers doivent :   
 

• Tenir une gestion comptable minutieuse et actualisée (bilan annuel, dépôt de liasse fiscale…) ;   

• Effectuer les déclarations des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ;  

• Suivre, calculer et enregistrer les amortissements pour réduire  
  l’imposition ;  

• Identifier et justifier les charges déductibles…

Ces différentes formalités nécessitent une parfaite maîtrise des règles comptables. En effet, la moindre erreur peut générer une perte de revenus ou des redressements fiscaux coûteux. 

Pourquoi faire appel à un expert-comptable spécialisé en immobilier ? 

Face à ces obligations, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel. Voici quelques-uns des avantages à faire appel à un expert-comptable spécialiste de l’immobilier dans le cadre d’un bail meublé :  
 

• Maîtrise des spécificités du statut LMNP : l’expert-comptable en immobilier possède une expertise approfondie des régimes fiscaux et comptables propres à la location meublée et au statut LMNP et il en connaît toutes les subtilités ;   
• Simplification des démarches administratives et déclaratives : l’expert-comptable s’occupe de toutes les démarches comptables et fiscales : déclaration des revenus BIC, tenue des registres…  
• Sécurisation fiscale : avoir recours à un expert-comptable spécialiste de l’immobilier permet également d’assurer la parfaite conformité aux obligations légales et fiscales, de se mettre à l’abri d’erreurs coûteuses et d’éviter les sanctions en cas de contrôle fiscal, de plus votre expert suit pour vous les évolutions légales et réglementaires dont il faut tenir compte pour la bonne gestion de votre activité locative ;  

• Gain de temps : la gestion des obligations comptables en LMNP peut sembler à première vue chronophage et fastidieuse. En déléguant ces tâches à un professionnel, le bailleur gagne un temps précieux et peut se concentrer sur d’autres missions à forte valeur ajoutée, comme la recherche de locataires ou le développement de son patrimoine immobilier ;  

• Une meilleure rentabilité : une comptabilité optimisée permet de réduire considérablement l’imposition grâce à l’amortissement et de maximiser les déductions, ce qui contribue à améliorer la rentabilité globale de l’investissement immobilier et permet de réaliser des économies conséquentes.  

 
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