Alors que nous avançons dans l’année 2025, le marché immobilier européen continue d’évoluer sous l’effet de plusieurs dynamiques majeures : la stabilisation des taux d’intérêt, la transformation des centres urbains et un retour progressif des investisseurs après une période d’incertitudes économiques. En France, le marché immobilier amorce une reprise timide, tandis qu’en Espagne, Barcelone et Madrid restent des destinations privilégiées pour les investisseurs internationaux. Mais où faut-il investir en 2025 ? Marseille, Barcelone ou Madrid ? Décryptage des tendances et des opportunités.
📉 L’état des lieux du marché immobilier en France : Marseille, un eldorado en devenir ?
Après plusieurs années de tensions sur le marché immobilier français, 2025 marque une phase de stabilisation. Les prix en France ont baissé de 3 % en moyenne en 2024, après la hausse des taux d’intérêt de 2022-2023, qui a freiné l’accès au crédit. La baisse des taux d'intérêt amorcée entre fin 2024 et le début d’année 2025 relance progressivement le marché, notamment dans les villes dynamiques comme Marseille.
Marseille, un marché de plus en plus prisé
Dans ce contexte, Marseille tire son épingle du jeu. Avec un prix moyen de 3.747€/m² au 1ᵉʳ janvier 2025, la cité phocéenne reste bien plus abordable que Paris (10.000 €/m²) ou Lyon (5.500 €/m²). La demande est particulièrement forte dans des quartiers en pleine mutation comme Euroméditerranée (2eme), le Camas (5eme) et Saint-Victor (7eme).
✅ Atouts de Marseille :
- Prix attractifs et fort potentiel de valorisation.
- Développement d’infrastructures (projets Euroméditerranée, modernisation du réseau de transports, nouvel aéroport).
- Attractivité pour les investisseurs (pénurie de logement, qualité de vie, forte attractivité touristique).
⚠️ Inconvénients :
- Manque d’offres sur certains segments (biens de qualité, petites surfaces pour investisseurs).
- Marché compliqué avec des disparités fortes entre les quartiers.
🇪🇸 L’immobilier en Espagne : Barcelone et Madrid, toujours des valeurs sûres ?
Barcelone : le dynamisme touristique et la tension locative
Avec un prix moyen de 4.561 €/m², Barcelone reste un marché premium, porté par son attrait touristique et son climat économique favorable. Cependant, la pression réglementaire sur les locations touristiques et la hausse de la fiscalité freinent certains investisseurs.
✅ Atouts de Barcelone :
- Forte demande locative, notamment en saisonnier.
- Marché attractif pour les expatriés et les entrepreneurs.
- Bonne rentabilité locative pour les biens avec la bonne localité
⚠️ Inconvénients :
- Régulation stricte des locations Airbnb.
- Prix déjà élevés limitant la rentabilité nette.
Madrid : l’alternative à Barcelone ?
Avec un prix moyen de 4.000 €/m², Madrid reste plus accessible que Barcelone, avec une demande locative élevée, notamment pour des profils de jeunes actifs et d’expatriés. Contrairement à Barcelone, Madrid est plus ouverte aux investisseurs étrangers.
✅ Atouts de Madrid :
- Ville en pleine expansion, forte demande de logements.
- Moins de restrictions sur les locations Airbnb qu’à Barcelone.
- Marché plus stable avec des prix en hausse modérée.
⚠️ Inconvénients :
- Moins de dynamisme touristique que Barcelone.
- Moins d’opportunités de plus-value rapide.
Conclusion :
Marseille demeure une destination privilégiée pour les investisseurs souhaitant conjuguer rendement locatif attractif (6 % - 9 %) et potentiel de valorisation, tout en bénéficiant de conditions de financement plus souples qu’en Espagne (20 à 30 % d’apport demandé contre 10 à 15 % en France). Pour sécuriser votre investissement et accéder à des opportunités exclusives (biens off-market, réseau d’artisans qualifiés, bureaux d’études, notaires et agences de confiance), faites-vous accompagner par un expert comme TERAMATA.
👤 Qui suis-je ?
Investisseur immobilier depuis 10 ans, j’ai acheté un bien à Barcelone en 2018, tout en développant mon expertise dans l’immobilier en France. Ancien des éditions lepetitjournal.com, j’ai également évolué chez My Expat et occupé le poste de City Manager à Marseille pendant 3 ans, avant de fonder TERAMATA, une agence spécialisée dans l’accompagnement des investisseurs en immobilier à Marseille, Aix en Provence et Serre Chevalier.
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