La société civile immobilière française (SCI) est un véhicule juridique utilisé depuis de nombreuses années par les Français non-résidents souhaitant acquérir un bien immobilier en France.
Simple et parfois avantageuse, la société civile immobilière française (SCI) est un véhicule juridique utilisé depuis de nombreuses années par les Français non-résidents souhaitant acquérir un bien immobilier en France.
La SCI a l’avantage d’être une structure très souple dans ses conditions de constitution, d’organisation et de fonctionnement mais qui oblige néanmoins à un certain formalisme et implique des coûts au départ mais aussi récurrents.
Sur le plan fiscal, la SCI est, dans la majorité des cas, soumise au régime fiscal des sociétés de personnes qui se caractérise par l’imposition des bénéfices non pas au nom de la personne morale, mais au nom de la personne physique pour la quote-part correspondante à sa participation dans la société (régime de « translucidité » fiscale).
Si ce régime présente en général de nombreux avantages pour les Français non-résidents, il peut parfois être source de complexité notamment dans la mise en œuvre des conventions fiscales, voir dans certains cas particuliers se révéler moins avantageux qu’une détention en direct.
Imposition des revenus (IR)
La détention d’un bien immobilier d’habitation sous couvert d’une SCI par un non-résident qui s’en réserve la jouissance ne déclenche aucune imposition à l’IR. En effet, la SCI peut mettre gratuitement le logement d’habitation dont elle est propriétaire à la disposition de ses associés.
En cas de location du bien, même de courte durée, il conviendra d’être vigilant à la nature des revenus perçus. La location nue est admise et reste conforme au caractère civil (passif) de la société. Par contre, la location meublée est une activité commerciale qui fera tomber la SCI dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés.
Imposition en cas de cession
En cas de cession de l’immeuble par la SCI, la plus-value réalisée par un associé non-résident d’une SCI au titre de la cession d’un immeuble qu’elle possède sur le territoire français est imposable par principe en France. En effet, dès lors que l’immeuble cédé est situé en France, ses associés non-résidents sont nécessairement imposables en France à hauteur de la quote-part des plus-values leur revenant.
En cas de cession des parts de la SCI par l’associé non-résident, la plus-value réalisée par celui-ci est imposable en France sur le fondement du droit interne. En présence d’une convention fiscale entre la France et le pays de résidence de l’associé cédant, il conviendra d’analyser cette dernière afin de déterminer si la France conserve ou non son droit d’imposer.
L’exonération prévue pour la résidence principale ne s’applique pas aux non-résidents fiscaux qui, par définition, n’ont pas leur résidence principale en France. Toutefois, il existe deux cas d’exonération spécifiques aux non-résidents (sous conditions) :
• Cession de l’ancienne résidence principale
• Première cession d’un logement en France
Imposition sur la fortune (IFI)
Les personnes physiques dont le domicile fiscal est situé hors de France ne sont imposables qu’à raison de leurs biens situés en France et si la valeur de ceux-ci dépasse le seuil d’imposition fixé à 1.300.000 € au 1er janvier 2020.
Les parts de SCI, sociétés à prépondérance immobilière, sont imposables à l’IFI lorsqu’elles sont détenues par des non-résidents, à hauteur de la quote-part de leur valeur représentative d’actifs immobiliers situés en France.
Dans l’hypothèse ou un associé non résident d’une SCI peut bénéficier d’une convention fiscale, il conviendra d’examiner avec attention cette dernière. Lorsque l’IFI est dû en France, il est calculé de la même manière que pour les résidents français.
Imposition sur les donations et successions
Lorsque le défunt ou le donateur est non-résident, si l’héritier ou le donataire est également non- résident, seuls les biens situés en France sont imposables en France ; si l’héritier ou le donataire est lui-même domicilié en France à la date de la mutation et s’il l’a été pendant une période de plus de six ans durant les dix années précédentes, les biens situés à l’étranger sont également imposables en France.
Dès lors que les parts de SCI sont considérées comme des biens français lorsqu’elles sont détenues par des non-résidents, elles seront nécessairement imposables en France lorsqu’elles feront l’objet d’une transmission par voie de donation ou succession, dans les mêmes conditions que lorsque le défunt ou le donateur est résident français.
Il pourra être envisagé de réduire ce coût fiscal en « anticipant » ce transfert, le cas échéant par le démembrement des parts de la SCI (donation de la nue-propriété des parts de la SCI et conservation de l’usufruit des parts par le donateur). En effet, la valeur imposable de l’usufruit viager et de la nue-propriété correspondante est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la pleine propriété, d’après l’âge de l’usufruitier (ce qui aboutit à réduire la base d’imposition de la donation), étant précisé qu’au décès la reconstitution de la pleine propriété en faveur du nu-propriétaire se fera en exonération de droits.
Conclusion
L’utilisation d’une SCI offre des possibilités de structuration intéressantes, telles que le recours à l’endettement de la SCI, au démembrement de ses parts ou à leur donation anticipée permettant de réduire le coût de la transmission en France.
A noter que la SCI est avant tout une Société Civile qui peut également détenir des valeurs mobilières (actions, obligations et autres titres, contrat de capitalisation en France ou au Luxembourg, etc.), pour autant que l’objet social le permette, La société civile est bien le couteau suisse de la gestion de patrimoine vous offrant des possibilités illimitées à un coût abordable et une familiarité juridique déjà connue puisque française.
Ici, et encore plus qu’ailleurs, le recours à un professionnel pour évaluer toutes les conséquences de ce choix s’impose tout naturellement.
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