L’immobilier est depuis toujours un pilier incontournable lorsque l’on souhaite se constituer un patrimoine et préparer une rente future. Aujourd’hui, grâce à des taux de crédit historiquement bas, investir dans de l’immobilier à crédit s’avère une solution à privilégier dans les stratégies patrimoniales.
Amortissable, in fine, taux fixe, taux révisable, TAEG… voici en quelques lignes de quoi vous aider à y voir plus clair.
Pourquoi acheter à crédit ?
Le recours à l’emprunt permet d’utiliser « l’effet de levier », c’est-à-dire la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier avec une mise de départ faible. De plus, dans le cadre d’un achat en immobilier locatif, le crédit permet une optimisation des avantages fiscaux, ce qui est intéressant même pour un résident italien lorsque le bien est situé en France. En outre, l’assurance emprunteur liée au prêt rembourse le capital restant dû en cas de décès, faisant donc du crédit un outil de prévoyance.
Amortissable ou in fine ?
Il existe deux grandes familles de crédits : amortissable et in fine.
Avec un crédit amortissable, l’emprunteur rembourse chaque mois une somme souvent fixe, constituée d’intérêts et de capital. Les intérêts d’emprunt sont calculés sur le capital restant dû.
Avec un crédit in fine, l’emprunteur paie uniquement les intérêts pendant toute la durée du prêt. La totalité du capital est remboursée en une seule fois, en fin de prêt. Un placement initial adossé au crédit, très souvent sous la forme d’un contrat d’assurance-vie, est alors prévu pour rembourser le prêt à terme.
Taux fixe ou taux variable ?
Une des grandes forces du crédit immobilier français est la possibilité de sécuriser un taux fixe pendant toute la durée du crédit. Les mensualités, la durée et le montant des remboursements sont donc connus dès le départ. Ce type de prêt est ainsi très sécurisant.
Avec un crédit à taux variable, ou révisable, le taux d’intérêt fixé au départ est révisé en fonction de l’évolution d’un indice de référence, généralement l’Euribor, auquel les banques ajoutent une marge. Actuellement, étant donné le niveau extrêmement faible des taux d’intérêt, le crédit à taux variable perd tout son intérêt.
Que faut-il comparer ?
Lors de la mise en concurrence des banques, attention à ne pas confondre le taux d’intérêt avec le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Ce TAEG permet de vérifier le coût réel du crédit car il comprend les frais annexes, les coûts de dossier, le coût des assurances, etc.
Il est donc également important de négocier ces frais annexes auprès de votre banque. Concernant l’assurance emprunteur par exemple, depuis la Loi Lagarde les banques ne peuvent plus imposer leur assurance maison et n’ont pas le droit, en cas de délégation d’assurance via un courtier indépendant, d’augmenter le taux qu’elles vous ont proposé.
Spécificités pour les expatriés
Les taux proposés par les banques en France pour un résident italien seront légèrement plus élevés que ceux obtenus par un résident français. Les banques pourront aussi demander plus de garanties, celles-ci varieront à la fois en fonction des établissements et de la situation du non-résident. A ce jour, on trouve des crédits à 1,40 %, 1,60 % et 1,90 % pour des durées respectives de 10, 15 et 20 ans.
Quand on est non-résident, investir dans de l’immobilier à crédit en France peut parfois sembler complexe. Le recours au service d’un courtier dont c’est le métier, qui travaille avec des partenaires bancaires privilégiés et qui connaît les spécificités des non-résidents, facilite grandement les choses. Il pourra également vous accompagner dans toutes les démarches, parfois de la recherche du bien jusqu’à la signature chez le notaire.
Enfin, tout investissement immobilier mérite une étude du mode de détention approprié à votre situation personnelle et des conséquences fiscales locales de votre investissement. Nous vous recommandons de vous rapprocher d’un professionnel ayant une bonne connaissance de ces thématiques françaises et italiennes pour vous éviter tout désagréments futurs.
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