Vente d’un bien situé en France : quel impôt de plus-value ?

La vente d’un bien immobilier situé en France et détenu depuis moins de 30 années est soumise à un prélèvement sur les plus-values. Une exonération particulière est prévue pour les non-résidents. 

Avant le départ

Les non-résidents ne bénéficient pas de l’exonération totale prévue pour la résidence principale, ni de celle concernant la première vente d’un logement qui ne constitue pas leur résidence principale. Vous devenez  non-résident, au sens fiscal,  dès l’instant où vous déménagez à l’étranger avec l’intention de vous y établir. Si vous prévoyez de vendre votre bien et que cette vente est susceptible de dégager une plus-value conséquente,  il est conseillé de mettre le bien en vente avant votre départ et de faire en sorte de vendre dans l’année.

150 000 euros d’exonération

Si vous êtes non-résident, vous pouvez bénéficier d’une exonération  à hauteur de 150 000 euros de la plus-value nette imposable. En tant que Français, vous devez remplir deux conditions. Primo, à un moment quelconque, vous devez avoir été  fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans. Secundo, vous devez disposer librement de  ce bien (qui ne peut donc pas être mis en location) depuis le 1^er janvier de l’année qui précède la cession (le 1er janvier 2015 pour les cessions effectuées en 2016).  Néanmoins, cette condition n’a pas à être respectée si la cession est réalisée avant le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France (exonération si le bien a été loué et vendu dans un délai de 5 ans de l’expatriation). 

Un calcul à faire en ligne

Le calcul l’impôt sur la plus-value  n’est pas simple. En effet, l’abattement pour durée de détention  qui s’applique n’est pas linéaire : il est plus faible les premières années.  L’outil en ligne des notaires de France vous sera donc utile. A la plus-value, calculée en prenant en compte les frais d’achat et les travaux sur le bien, on applique un taux d’imposition sur le revenu de 19 % ; pour cette partie, l’exonération  totale est acquise au bout de 22 ans. Vous êtes également redevable de prélèvements sociaux pendant 30 ans à compter de l’acquisition du bien.

La CSG s’applique

Les prélèvements sociaux s’élèvent à ce jour à  15, 5 %, ce qui porte l’imposition totale à 34,5 %.  A la suite de la décision de la Cour de justice de l’Union européenne (26 février 2015, affaire C-623/13), les personnes bénéficiant d’une protection sociale à l’étranger ne devaient pas être redevables des prélèvements sociaux. Mais, depuis le 1^er janvier 2016, les prélèvements sociaux sur les ventes effectuées par des non-résidents affiliés à un autre régime de sécurité sociale ont été rétablis.

En chiffres

Comment l’immobilier évolue sur un an dans 11 pays européens (4^e trimestre comparé au 4^e trimestre de l’année précédente) 

Source : Eurostat